居抜き物件を取り扱う際の注意点

居抜き物件とは、前テナントとの借り主が、造作した内装や設備などを、次の借り主が、無償または有償で譲渡を受けられる店舗物件のことで、最近店舗出店のトレンドとして、人気となっています。一般的に、賃貸物件を退去するときには、原状回復をする必要がありますが、この場合、退去時にかなりの費用がかかってしまいます。また、スケルトンから内装や設備を施工した場合にも、多額の初期費用がかかってしまいます。居抜き物件を借りることで、前テナントの貸し主は原状回復をする費用を抑えることができますし、借りる場合にも、初期費用を抑えることができますから、借り主には大きなメリットといえます。また、貸し主も、テナントが入らなければ家賃収入がありませんから、メリットはあります。

居抜き物件を契約するメリットとは

居抜き物件の諸設備がそのまま譲渡されるというメリットですが、どのくらい使用されているのか、現在も正常に使用できるのかなどは、きちんと確認しておく必要があります。もし、設備メーカーの保証期限を超過しているような場合、使用中に故障し修理が必要になった場合、多額の修理費用がかかる可能性もありますし、最悪の場合、使い物にならないというケースもでてきます。事前に現地で確認せずに譲渡が完了してしまうと、後々トラブルの原因となってしまいますから、貸し主との賃貸借契約書とは別に、譲渡契約書を必ず交わすことが大切です。また、譲渡される備品に、前借り主のリース物品がないかを確認する必要があります。譲渡を受けあと、リース物品であることが判明した場合には、リース契約を引き継いだり、物品を回収しなければいけなくなりますから、十分注意しましょう。

居抜き物件を契約するには貸し主の譲渡許可が必要になる

どんなに気に入った物件があり、前貸し主から譲渡許可を得たとしても、貸し主が許可していなければ契約することはできません。中には、貸し主の許可がない状態で、前借り主が無断で進めていることも考えられますから、事前にきちんと確認しておきましょう。また、店舗を閉店する際には、どのような状態で引き渡さなければいけないかも、しっかりと確認しておく必要があります。不動産賃貸借契約書には、必ず、原状回復事項という項目があり、物件の引き渡しを受けた時点の状態に戻して返すという義務があります。もし、仮に自身が居抜きの状態で引き渡しを受けたとしても、原則スケルトンでの明け渡しを求められるというのが一般的です。そのため、賃貸借契約に、設備を次のテナントに譲渡することを貸し主が承諾している旨が記載されているかも、確認しておく必要があります。